据业内估算，按全国约400亿平方米住宅存量测算，至少有3亿人生活在高层建筑里--。 2000年之后，特别是2010年以来的十几年，高层住宅经历了一轮爆发式增长-。 如今，这批楼房正逐渐步入中年。
二战之后，欧洲从废墟里爬出来，婴儿潮涌进城市，住房告急。 法国建筑师柯布西耶“向天空要空间”的构想应运而生，被视作破解居住难题的最优解。 英国最为激进，新建住宅中高层占比一度高达八成。 可不到二十年，混凝土风化、管道锈蚀、电梯瘫痪陆续找上门。 有钱人搬走了，留下的多是低收入群体。 物业费收不齐，服务缩水，绿化荒废，公共设施年久失修，恶性循环就此开启。 1972年美国圣路易斯炸掉了普鲁伊特公寓；1979年，英国利物浦开始爆破高层住宅-。 那些曾经的现代化标杆，一栋接一栋在爆破声中倒下-。
明知欧洲教训摆在眼前，中国为什么还是建了这么多高层？
1998年房改前，城镇居民人均住房面积不足6平方米。 一家三代挤一间屋是常态。 房改启动后，土地出让金迅速成为地方财政的重要支柱。 土地有限，容积率越高越划算。 开发商建30层楼的利润是6层楼的数倍。 再叠加上城镇化的刚性需求——1998年城镇化率30.4%，到2025年末已提升到67.89%——二十多年间数亿农村人口进城。 没有高密度的高层住宅，根本安置不下。 高层住宅是那个特定阶段的务实选择，本质上是拿未来的维修成本换今天的居住面积。
真正的麻烦，是这批高层如何走完它的生命周期。
拆一栋33层住宅，仅拆除施工成本就达到每平方米700到1100元，是普通6层老楼的3到5倍-。 再加上拆迁补偿、过渡安置，整个项目从拆到建全是纯投入-。 美国曾尝试逐层拆除高层建筑，成本比重新建一栋还高。
老化的速度往往比想象中更快。 2025年11月8日，福建霞浦县松城街道一处居民楼楼顶阳台外沿瓷砖突发脱落，砸中一名学生的头部-。 2026年8月，四川乐山一小区外墙砖脱落砸死路人，住建局发文要求全区排查整治-。 宁波奉化区溪口镇亭湖名庭小区多栋楼房墙面起皮、脱落越发加剧-。
消防安全像悬在头顶的一把剑。 国内多数城市的消防云梯有效作业高度在50米左右，大约能到15层。 百米级超高云梯全国数量极为有限。 超高层住宅火灾时易形成“烟囱效应”，火势以每秒8米的速度往上蹿，极大增加了逃生难度。 2025年底香港宏福苑大火暴露了高层消防的系统性短板。
电梯、水电管线的设计寿命通常只有15到20年。 更换一台高层住宅电梯，包括设备、安装及拆除费在内，通常在15万至40万元-。 一栋楼如果有两部电梯同时需要更换，总费用可能接近百万。 房屋维护还有个“前轻后重”的规律——据相关研究，70%的维修支出集中在建筑寿命的最后20年。
寄希望于公共维修基金，现实中往往指望不上。 维修基金使用需满足“双三分之二”业主同意-。 可低楼层住户觉得跟自己关系不大，已经搬走的业主不愿掏钱，准备卖房的更不想增加成本-。 南京主城区维修资金使用率约14.05%-。 眉山市维修资金余额约25亿元，每年实际使用仅约500万元-。 大量资金趴在账上睡大觉-。
物业费收缴率持续走低，让问题雪上加霜。 行业公认的盈亏红线是85%——物业费收缴率达到这个水平，小区才能收支平衡-。 可全国500强物企平均收缴率已从2020年的93%降至2025年的71%，连续四年下滑-。 2025年初到2026年3月底，全国共监测到212个住宅物业撤场项目-。 2026年上半年，全国35个主要城市住宅撤场案例达110个，主动撤场占比约八成-。
2026年2月6日，广西柳州柳西新城小区物业正式撤场，50部电梯全部停运，垃圾堆积如山，二次供水、消防监控全线“罢工”。 这座拥有4314户、53栋楼的大型社区，一夜之间物业服务几乎停摆。 这已经是该小区第二家物业企业撤场。 4314户业主中仅1003户支持新物业，超半数人拒绝缴费。 浙江湖州一小区物业费收缴率2026年至今仅16.5%，部分业主累计欠费近300万元。
北京大兴清逸西园，建成超过20年的老小区，物业费六毛钱一平米，收缴率从来没超过50%。 物业公司干一年亏一年，2026年7月1日正式撤场，留下满院垃圾。 河南新郑金秋乐园，1550户人家，新物业三月份入驻，免费接送孩子上下学、翻新喷泉、修补路面，业主普遍评价为“神仙物业”。 可按时交物业费的只有百余户。 物业负责人说“寒心”，转身走人。 业主们又慌了，签名拉横幅求物业回来，可物业因连续三个月巨额亏损，明确拒绝重返。
物业撤场之后，业主自己面对的是更具体的难题。 福建南平一个物业撤离后的小区，电梯按键面板坏了，换新的需要480元。 170户平摊，每户不到3块钱。 在楼栋微信群里发起的接龙，最终只有40个人交了钱。 隔壁单元更麻烦，电梯换大件总价6270元，每户需均摊36元左右，最终只有28个人交。
2024年，住建部在上海、北京、广州、深圳等22个城市启动房屋养老金公共账户试点。 试点的重点是政府把公共账户建立起来，按照“不增加个人负担”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道-。 但实践中仍面临资金筹集困难、制度衔接不畅等问题-。
政策层面已经开始转向。 2021年，住建部与应急管理部发文，明确一般不得新建超高层住宅。 2025年5月1日起实施的国家《住宅项目规范》明确，高层Ⅱ类住宅（18至26层）建筑高度控制最大值限80米-。
2025年9月1日施行的《湖南省城市上空际线管控若干规定》明确，城市新建住宅一般不得超过80米，县城新建住宅不得超过54米。 江苏省自2025年1月1日起施行管控意见，各地一般不得新建100米以上的住宅建筑-。 辽宁省要求一般不得新建80米以上的住宅建筑-。 成都、上海、广州等城市在土地出让中明确要求新建住宅高度不得超过80米。
持续了二十多年的高层住宅浪潮，正在进入一场深刻的价值重估。
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